Découvrir le quartier des Baumettes à Nice : un havre de paix entre mer et collines
- Delphine-ImmoVendu
Le quartier des Baumettes à Nice, c’est cette discrète colline niçoise aux pieds dans l’eau qui recèle un patrimoine méconnu (enfin, sauf des Niçois, on l’espère!). Du XVIe au XXe siècle, elle a vu s’accumuler sur ses pentes douces un échantillon rare et concentré de toute la richesse du patrimoine architectural niçois. Situé à l’ouest du centre-ville et non loin du Boulevard Gambetta, ce quartier résidentiel d’exception de 0,53 km² abrite 5 580 habitants privilégiés. Chez ImmoVendu, nous parcourons ce quartier depuis 30 ans, et on peut vous dire qu’il cache des pépites !
Localisation et cadre de vie
Parlons d’abord de cette situation géographique exceptionnelle qui fait tout le charme des Baumettes ! Ce quartier résidentiel s’étire harmonieusement entre les grandes artères du front de mer et les hauteurs verdoyantes, offrant à ses habitants le meilleur de Nice à portée de main.
1. Une situation privilégiée entre la Promenade des Anglais et le centre-ville
Les Baumettes, c’est l’un des secrets les mieux gardés de Nice ! Empruntez le boulevard François Grosso et vous arriverez sur l’avenue des Baumettes. C’est elle la véritable colonne vertébrale du quartier.
La proximité avec l’avenue de Fabron et la connexion naturelle avec les quartiers de Magnan créent une atmosphère unique. Vous êtes dans Nice, mais avec cette sensation d’être en dehors de l’agitation urbaine.
2. Un quartier résidentiel au charme discret
Contrairement aux secteurs plus touristiques de Nice, les Baumettes ont su préserver leur âme de quartier résidentiel authentique. Ici, pas de foule ni de bruit : les rues sont étroites et paisibles, les immeubles de belle facture, et l’ambiance rappelle celle des villages perchés de l’arrière-pays.
Le quartier séduit particulièrement les familles et les retraités qui veulent de la tranquillité et pas trop d’effervescence. On y croise plus de voisins que de touristes, ce qui crée cette atmosphère conviviale si recherchée.
Histoire passionnante et patrimoine culturel impressionnant
Plongeons maintenant dans l’histoire fascinante de ce quartier qui a su traverser les siècles en gardant son âme ! Des origines rurales aux splendeurs architecturales d’aujourd’hui, les Baumettes racontent l’évolution de Nice à travers leurs pierres et leurs rues.
1. Des origines rurales aux demeures de prestige
L’histoire des Baumettes, c’est un véritable voyage dans le temps ! Le nom vient du niçois « bauma » (grottes) agrémenté du suffixe « eta » (diminutif), ce qui donne littéralement « les Petites Grottes ». Au XVIIe siècle d’ailleurs, on ne parlait encore que de « la Baumette » au singulier pour désigner ce quartier rural.
Cette discrète colline de l’ouest niçois, les pieds dans l’eau, se trouvait suffisamment éloignée de Nice (quand toute la ville tenait dans l’actuel Vieux Nice) pour rester longtemps discrète dans l’histoire locale. Mais attention, car les Baumettes ont eu leur moment de gloire international dès 1538 !
C’est ici, dans la plaine de la Baumette, qu’a eu lieu la première entrevue entre le pape Paul III et François Ier lors du fameux Congrès de Nice ! Imaginez le spectacle décrit par l’historien niçois Pierre Gioffredo : 700 lances occupant les collines environnantes, le roi François Ier arrivant accompagné de milliers de cavaliers et d’arquebusiers. L’entrevue dura plus de quatre heures, jusqu’à 23h30 ! Un véritable sommet diplomatique européen qui a marqué l’histoire de notre quartier.
3. De la campagne aux villas de prestige
Le véritable tournant arrive au XVIIIe siècle avec le tourisme balnéaire. En 1787, Lady Pénélope Rivers, grande dame anglaise, fait construire la première villa de plaisance dans le style néo-classique qui commence à rivaliser avec le baroque. Cette Villa Grandis (encore appelée villa des officiers ou même villa Furtado) connaîtra des hôtes prestigieux !
Pauline Borghèse, la sœur de Napoléon, y mène un train de vie si luxueux qu’elle fait interdire les sonnailles des mulets sur la route de France pour ne pas troubler son repos ! Marie-Louise de Bourbon-Parme y séjourne aussi, ainsi que son fils, le futur duc de Parme qui y mourra en 1883. En 1895, la riche Cécile Furtado-Heine l’offre à l’armée pour en faire une maison de repos pour officiers.
4. Le Musée des Beaux-Arts et les bâtiments emblématiques
Le joyau culturel du quartier, c’est sans conteste le Musée des Beaux-Arts Jules Chéret ! L’histoire de ce palais est digne d’un roman : en 1878, séduite par la beauté du site, la princesse ukrainienne Elisabeth Kotschoubey fait acheter un vaste terrain pour y élever une splendide demeure inspirée des palais néo-classiques de Saint-Pétersbourg. Après sa vente en 1883 au couple d’Américains Thompson, c’est l’architecte Constantin Scala qui termine les travaux de cette merveille.
Après en avoir fait un haut lieu mondain de Nice, les Thompson cèdent la villa à un promoteur en 1922. La municipalité l’acquiert et y installe en 1928 son nouveau musée des Beaux-Arts. Le style néo-classique des origines, entremêlé aux goûts éclectiques des époques suivantes, produit un effet architectural saisissant !
Voici d’ailleurs une ou deux photos personnelles qui vous démontreront le talent de Chéret, un modernisme dans les couleurs et un choix de palette unique. On adore !
5. Les folies Belle Époque de la colline
Sur les hauteurs, découvrez deux châteaux néogothiques fascinants ! Au nord, le Château La Tour, érigé par l’architecte Danski pour la famille Audiffret, puis transformé en 1887 en édifice pseudo-médiéval avec des éléments mauresques par le comte Caravadossi d’Aspremont, figure de la vie mondaine niçoise.
À l’ouest, le Château des Ollières, moins sévère, fut « gothicisé » par l’architecte russe Dettloff en 1880 sur commande du prince Lobanov-Rostovski, familier du tsar Alexandre II. Ces deux propriétés privées témoignent encore aujourd’hui du style de vie aristocratique de la Belle Époque.
6. Les merveilles des Années Folles
Le quartier peut s’enorgueillir du célèbre Gloria Mansions (1934), œuvre de l’architecte Garabed Hovnanian dont l’entrée principale donne sur la rue de France. Ce témoignage remarquable du style Art déco à Nice nous montre une façade soignée et une décoration intérieure exceptionnelle : cage d’escalier, ferronneries, mosaïques, vitraux…On n’exagère pas, il faut vraiment jeter un coup d’œil. Inscrit aux Monuments Historiques depuis 1989, c’est un véritable joyau !
Le Centre Universitaire Méditerranéen (CUM-1935), d’architecture très classique, fut fondé par Jean Médecin, pour accroître le rayonnement culturel de Nice en Méditerranée. Sa fresque de Bouchon dans le grand amphithéâtre mérite le détour. De nombreuses conférences y sont données tout au long de l’année.
Vie quotidienne et commodités
Vivre aux Baumettes, c’est profiter d’un style de vie niçois dans toute sa splendeur ! Entre facilités de transport, commerces de proximité et services de qualité, ce quartier a tout pour séduire ceux qui recherchent le confort au quotidien.
1. Transports et accessibilité
Côté transports, les Baumettes jouissent d’une excellente accessibilité ! Plusieurs lignes de bus desservent efficacement le quartier, vous reliant en quelques minutes au centre ville de Nice ou à la gare SNCF. La ligne de tram circule maintenant sur la rue de France. Profitez-en !
Pour les automobilistes, la situation est la plus idéale possible : l’avenue des Baumettes et l’avenue de Fabron permettent de rejoindre rapidement (tout du moins hors heures de pointe) l’autoroute A8 et l’aéroport international Nice Côte d’Azur. Compter environ 15 minutes en voiture pour l’aéroport, un atout non négligeable pour les voyageurs fréquents !
Le stationnement, souvent problématique dans d’autres secteurs de Nice, reste ici plus aisé. De nombreux immeubles disposent de garages privatifs, et les rues résidentielles offrent encore des possibilités de stationnement gratuit. Mais n’espérez pas y garer un gros SUV….Les trottoirs sont quasi inexistants et les rues très peu larges.
2. Commerces et services de proximité
La vie quotidienne aux Baumettes, c’est le bonheur des commerces de proximité ! Contrairement aux secteurs touristiques de Nice, ici les commerces sont pensés pour les résidents. On les trouve principalement répartis sur les axes périphériques : le secteur Magnan sur le front de mer, l’avenue de France et le boulevard François Grosso. Petites épiceries, boulangeries artisanales, pharmacies… tous les services essentiels sont à portée de main dans cette atmosphère de village dans la ville.
3. Éducation et scolarité dans l'Académie de Nice
Le secteur séduit particulièrement les familles grâce à une offre éducative de qualité. Plusieurs écoles primaires et écoles maternelles publiques sont présentes.
Pour le secondaire, les collèges et lycées de Nice ouest sont facilement accessibles.
4. Hébergement et séjour touristique
Il existe quelques options hôtelières aux Baumettes. La majorité de l’offre étant légèrement à l’extérieur du quartier, mais pour l’existant, il s’agit de vrais hôtels et non pas d’appartements en Airbnb. Le quartier compte donc des chambres dans la gamme 2 ou 3 étoiles. Ces établissements, sont souvent installés dans d’anciens immeubles bourgeois rénovés et sont de très bonne facture.
Votre séjour se déroule dans un vrai quartier résidentiel, loin de l’agitation touristique. Les chambres sont modernes et vous résidez à quelques minutes à pied des plages, de la promenade des Anglais et du centre historique. C’est un hébergement malin pour être au centre, sans les tarifs excessifs.
Comptez entre 80 et 200€ la nuit en fonction de la saison et des disponibilités. Pensez à vérifier si le stationnement est inclus, ce qui est possible moyennant un coût supplémentaire.
Immobilier aux Baumettes
C’est ici que notre expertise ImmoVendu prend tout son sens. Avec 30 ans d’expérience sur ce secteur privilégié, nous connaissons chaque résidence, chaque opportunité et chaque nuance de ce marché immobilier d’exception. L’ensemble du quartier est considéré comme assez populaire, ou du moins très mixte. Ce qui est agréable c’est de monter un peu et de trouver des petites maisons au calme, alors qu’on est vraiment très proche du centre.
1. Types de biens disponibles
Le marché immobilier des Baumettes permet de satisfaire tous les profils d’acquéreurs ! Les appartements dominent l’offre, depuis le studio, parfait pour un investissement locatif, jusqu’au 4-pièces familial avec terrasse/balcon et vue mer. On trouve aussi beaucoup de meublés qui se louent en saisonnier. C’est un super coin pour les investisseurs.
Les résidences récentes dotées de parking et parfois d’espaces verts intérieurs, côtoient les immeubles bourgeois rénovés qui conservent tout leur charme d’époque. Au dernier étage de ces bâtiments, on déniche parfois des pépites : de magnifiques toits terrasses avec vue panoramique sur la baie des Anges !
Les maisons de ville sont très recherchées, et représentent le nec plus ultra pour allier proximité urbaine et vie de pavillon. Avec leurs petits jardins privatifs et leur caractère authentique, elles partent comme des petits pains !
2. Prix au mètre carré et tendances du marché
Côté prix, les Baumettes se positionnent dans le segment milieu de gamme du marché niçois. Pour un appartement, comptez en moyenne entre 4 500 et 6 500 euros le prix du m², selon l’état, l’étage et la vue. Les prix minimum tournent autour de 3 800 euros du m² pour les biens à rénover, tandis que les prix maximum peuvent dépasser les 8 000 euros du m² pour les appartements d’exception avec vue mer ou les belles demeures.
L’investissement locatif reste attractif, notamment pour les appartements de 2 à 3 pièces qui séduisent une clientèle de jeunes actifs et de cadres. Le rendement locatif, sans être exceptionnel, demeure correct pour Nice entre 3,5% et 4,5% selon le type de bien, et la plus-value à long terme est garantie sur ce secteur prisé.
Bon à savoir : comptez une moyenne de 7 ans pour une plus-value réelle. Sauf en cas de grosse rénovation avec un achat au prix le plus bas.
3. Avis et qualité de vie aux Baumettes
Les avis sur le quartier des Baumettes sont unanimes : c’est un quartier sympathique qui offre une excellente qualité de vie ! Les résidents apprécient particulièrement le calme qui règne, surtout si vous choisissez les bonnes rues. Les voies les plus prisées sont celles situées en hauteur, à l’écart de la circulation.
Point important : le bruit reste modéré en hauteur comparé au centre ville. La population, composée majoritairement de familles et de retraités, contribue à cette ambiance sereine. L’environnement verdoyant et la proximité de la mer constituent les principaux atouts du secteur.
Les habitants soulignent dans leurs avis la sensation de vivre dans un « petit Nice » préservé. C’est un quartier où l’on se sent bien, où l’on prend le temps de vivre !
ImmoVendu vous aide à vous installer dans le quartier des baumettes !
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