Comment vendre son appartement en tant que particulier ?

juillet 28, 2025
Delphine-ImmoVendu

Vous vous demandez comment se déroule une vente immobilière entre particuliers ? Pas de problème, on va tout vous expliquer. Vendre son appartement en tant que particulier prend du temps à consacrer, demande de la rigueur administrative, une bonne connaissance du marché immobilier et de son bien. Cette démarche peut être couronnée de succès si vous suivez méthodiquement chaque étape et évitez les erreurs courantes. L’effet positif de cette approche directe ? Économiser sur les frais d’agence et garder le contrôle total de votre vente.

Chez ImmoVendu, nous respectons totalement votre choix de vendre en direct. Nous pouvons cependant apporter des éclairages importants en début de parcours pour vous mettre le pied à l’étrier. Après tout, agence immobilière à Nice ou pas, vous auriez tort de vous priver du point de vue des acteurs du marché immobilier local !

Votre démarche témoigne en tout cas de votre détermination !

Entrez dans le monde passionnant de la transaction immobilière… Voici les étapes de vente immobilière essentielles pour transformer votre appartement en bien vendu (ou en ImmoVendu 😉), avec les conseils d’experts qui connaissent Nice comme leur poche.

Estimer le prix de vente de son appartement

La première étape principale de votre démarche : estimer son bien immobilier correctement pour déterminer la valeur réelle du logement. Une estimation de votre bien précise, ce n’est pas si facile. Surtout quand on est seul face à son bien et son écran.

Mais pas de panique, votre agence immobilière niçoise préférée est là dans cette étape importante. Et gratuitement. Vous savez, nous aussi on est ravi de faire des estimations même sans contrepartie car plus on visite de biens, plus on enrichit nos données. C’est donnant-donnant.

D’autant que sur le marché local niçois, le prix au mètre carré varie considérablement d’un quartier à l’autre. Cette évolution des prix s’explique par différents facteurs, y compris une éventuelle baisse des prix dans certains secteurs. L’appartement du Vieux Nice n’aura pas la même valeur qu’un logement similaire à Nice Nord ou à Nice Ouest. Il faut prendre en compte de nombreux éléments : l’emplacement, l’état du logement général, les caractéristiques du logement spécifiques (nombre de pièces, surface, balcon, vue mer), et les tendances actuelles du marché.

Pour réaliser une estimation immobilière fiable, vous pourrez :

Consulter les annonces similaires dans votre secteur : ça prend un peu de temps.
Utiliser les outils d’estimation en ligne : y compris celui sur notre site internet.
Obtenir des renseignements auprès des professionnels pour confronter (et constater) les prix du marché.

Le prix fixé l’année dernière doit être réactualisé. Le marché évolue.

💡 Notre conseil : attention à ne pas fixer un prix de vente trop élevé par attachement émotionnel (ou financier). Votre appartement doit rester compétitif pour attirer les acheteurs.

L’idée est de projeter votre prix de vente dans une fourchette réaliste qui permettra une négociation avec acheteur sereine avec les acquéreurs potentiels. Cette approche sage et raisonnable facilite la vente. Et surtout, l’accélère.

Quand on sait qu’il faut plusieurs mois pour remettre des clés, autant maîtriser tout ce que l’on peut maîtriser.

Soigner l'annonce immobilière (photos et description)

Votre annonce immobilière, c’est la vitrine alléchante que vous allez créer ! Elle doit donner envie aux acheteurs de découvrir votre bien et de programmer une visite. Une annonce attractive bien rédigée et des photos flatteuses de qualité peuvent faire la différence entre une vente rapide et des mois d’attente. Et c’est du vécu. Parfois, nous récupérons des mandats qui ne se vendent pas. Nous faisons alors des photos professionnelles, non prises au smartphone, des photos sans couloirs ni WC et on met en valeur le bien. Et la magie opère : le téléphone sonne.

Il ne faut surtout pas sous-estimer cette phase visuelle. Vous devez capter l’attention en quelques secondes.

Prendre des photos immobilières de qualité

Les photos sont le premier contact visuel avec votre logement. Elles doivent mettre en valeur chaque pièce et créer un coup de cœur chez les visiteurs potentiels. Cette étape technique demande du soin et de la préparation. Quelques conseils pratiques pour des clichés réussis :

Photographiez aux meilleures heures : privilégiez la lumière naturelle du matin ou de fin d’après-midi
Préparer le bien et dépersonnalisez chaque espace pour permettre aux acheteurs de se projeter dans les lieux
Organisez une mise en scène qui met en avant les points forts : vue, jardin, séjour lumineux, cuisine moderne
Prenez plusieurs photos par pièce sous différents angles pour offrir une vision complète et sélectionnez celles qui augmentent les volumes.
N’oubliez pas (et même commencez par) les espaces extérieurs s’il y en a : balcon, terrasse, cave ou combles aménagés

💡 Voici ce que ferait un agent immobilier : il présenterait d’abord les extérieurs (une vue mer, une vue colline). S’il n’y a pas de vue ou qu’elle est obstruée, il prendrait les balcons et les terrasses, avec une vue d’angle fermée. Ensuite, il présenterait le salon et la cuisine, qui sont les 2 pièces de vie essentielles. Enfin, il prendrait les chambres et la salle d’eau ou salle de bains.

C’est cet ordre qui vous permet de dégager le meilleur potentiel visuel. Testé et approuvé !

Un appartement bien mis en scène sur les photos générera plus d’appels et de demandes de visite. C’est votre première chance de séduire et de susciter l’intérêt !

Rédiger une annonce claire et attractive

Rédiger une annonce doit être précis et engageant. Cette activité est rigoureuse car elle tombe sous le coup de la loi. Comme vous allez passer par un portail pour les particuliers, le logiciel doit vous informer, voire vous obliger à indiquer les éléments obligatoires. Indiquez clairement toutes les informations essentielles : surface Carrez, nombre de pièces, état du logement et son DPE, le quartier, la proximité des transports et des commerces. Il faut faire une description précise des éléments qui permettent aux acheteurs de se projeter.

Mettez en avant les caractéristiques du logement qui font la différence : vue mer, balcon, copropriété bien entretenue, travaux effectués récents, diagnostic de performance énergétique favorable. N’hésitez pas à mentionner les atouts du quartier local : « proche du centre-ville », « à 5 minutes du tram », « quartier calme et résidentiel ». Cette approche permet d’attirer les bons acquéreurs.

Évitez les descriptions trop longues mais soyez suffisamment précis pour que les acheteurs comprennent l’intérêt de votre bien. Une annonce bien rédigée filtre naturellement les contacts et attire les acquéreurs réellement intéressés par votre type de logement.

💡 Notre conseil : si vous doutez de vos compétences à l’écrit, faites rédiger l’annonce par ChatGPT. Donnez-lui une petite anecdote à raconter. Et limitez-le au nombre de caractères autorisés dans l’annonce. Il fait des miracles (et honnêtement, beaucoup d’agents immo l’utilisent). Pensez aussi à faire ressentir des émotions dans le texte, évoquez les embruns marins ou la quiétude du soir. Vous sortirez du lot et vous le constaterez au nombre d’appels. L’immobilier c’est avant tout, n’en déplaise, une affaire d’émotions.

Lire aussi : Les avantages de passer par une agence immobilière pour ventre son bien

Réunir tous les documents nécessaires

Avant la première visite, constituez un dossier de vente complet avec tous les documents à fournir nécessaires à la vente. Cette préparation administrative témoigne de votre sérieux et rassure les acheteurs potentiels. Cette étape d’organisation est essentielle pour éviter les retards et faciliter la transaction.

Documents obligatoires à fournir selon la loi pour vendre son bien immobilier seul

Les diagnostics obligatoires immobiliers (DPE, amiante, plomb, installation intérieure électrique, etc.) datés de moins de 6 mois dans le dossier de diagnostic technique
Le titre de propriété
Les documents de copropriété : règlement, derniers procès-verbaux d’assemblée générale, situation financière
Le carnet d’entretien et factures des travaux réalisés (une obligation pour certains types de travaux)
La taxe foncière de l’année en cours et charges de copropriété
L’attestation d’assurance habitation en cours

Pour un appartement en copropriété, relisez le dernier compte-rendu d’AG et soyez incollable sur les travaux votés et leur financement. Ces informations seront demandées par l’acquéreur qui doit connaître les charges futures. Il faut aussi indiquer s’il y a des procédures en cours ou des événements particuliers dans la copropriété.

💡Notre conseil : chez ImmoVendu, on ne part pas en visite sans ces informations. Si on ne les a pas, c’est parce qu’elles sont en cours de traitement, mais dans ce cas nous l’expliquons et les communiquons au plus vite. Un dossier complet rassure vraiment les acheteurs et évite les mauvaises surprises.

Quand le sortir ? À la demande pour certaines informations, et tout de suite en ce qui concerne les charges, la taxe foncière et le DPE. Vous aurez forcément ces questions.

Gérer les acheteurs potentiels (contacts et visites)

C’est la partie la plus chronophage. La gestion des acheteurs demande de l’organisation et beaucoup de disponibilité. À la différence d’une vente de voiture entre particuliers : vous la lavez une fois, vous la présentez à 2 ou 3 clients potentiels dans la même journée et l’affaire est faite, un appartement doit se ranger, se préparer avant chaque visite.

La première impression est l’unique impression. En plus, il faut être réactif et prendre des rendez-vous sans délai. Difficile de faire valoir vos impératifs, alors que tout le monde a les mêmes. Le client est prioritaire (mais pas roi). La flexibilité doit être de votre côté. Précisons qu’il faut laisser cette tâche d’organiser les visites au soin d’une personne organisée et efficace.

Donc, lorsque vous recevez un appel ou un mail d’un acheteur potentiel, il faut répondre aux questions immédiatement et proposer une visite à votre initiative. Cette réactivité fait la différence.

Pour accueillir les visiteurs, vous devez préparer une présentation du logement soignée qui met en valeur tous les atouts du bien.

💡 Astuce de pro : nous avons constaté que si on ne rappelle pas un client dans les 5 mn, même pour lui laisser un message, le contact est perdu. Car il y a beaucoup de biens à vendre sur le marché. Si vous laissez passer une journée voire plusieurs heures entre la prise de contact et le rappel, vous constaterez la même chose que nous : c’est perdu.

Étudier les offres reçues et négocier le prix

Quand les offres d’achat arrivent, évaluer les offres chaque proposition avec soin. Vous le pourrez car vous aussi, vous aurez posé des questions aux visiteurs. Vous allez essayer de découvrir s’ils sont solvables et comment ils comptent financer leur bien. Aussi, le prix de l’offre n’est pas le seul critère : étudiez aussi les conditions de financement, les délais souhaités, et les conditions suspensives. C’est ça, choisir la « meilleure offre ».

Un acheteur avec un prêt pré-accordé ou une attestation bancaire présente moins de risques vente entre particuliers qu’un acquéreur sans garantie de financement. Vous avez le droit de vérifier la solidité du dossier : attestation bancaire, revenus, apport personnel. C’est même une excellente stratégie, plutôt que de vous engager avec le mauvais cheval.

La négociation du prix fait partie du jeu immobilier. Préparez-vous à justifier votre prix de vente avec des arguments solides : état du logement, travaux réalisés, prix du marché local, situation géographique. Et préparez-vous aussi à lâcher du lest. En amont, vous devrez avoir réfléchi à ce que vous êtes prêt à concéder. Restez ferme sur votre valeur plancher mais montrez-vous ouvert à la discussion.

Temporisez, mais pas trop. Vous avez une offre mais le compromis n’est pas signé. Il vous faut quand même un mini-temps avant de vous engager. D’autant que la rétractation ne concerne que l’acquéreur, pas le vendeur.

Signer le compromis de vente et conclure la vente chez le notaire

Une fois l’accord trouvé avec l’acheteur, place à la signature du compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente). Ce document engage les deux parties et fixe toutes les conditions de la transaction. Cette étape administrative officialise votre accord et protège les intérêts de chacun.

Le compromis doit mentionner avec précision :

Prix de vente définitif et modalités de paiement
L’identité des parties (et parfois, on a de belles surprises, notamment en cas d’acquéreurs qui divorcent)
Conditions suspensives (obtention du prêt, diagnostics, etc.)
Date limite pour la signature de l’acte authentique
Pénalités en cas de désistement ou de refus

💡Attention aux clauses suspensives : elles protègent l’acheteur mais peuvent annuler la vente dans certaines situations. La condition suspensive d’obtention du prêt est classique et légitime. Cette protection permet à l’acheteur de se désister sans pénalité si sa banque refuse le financement. Mais vous avez perdu du temps…

C’est votre notaire qui s’occupera de ces documents hautement impliquants. Comptez 2 à 3 semaines de délai pour avoir un rendez-vous, et si vous voulez une nouvelle astuce de pro : préparez-lui le dossier ultra complet, car les notaires ouvrent généralement les dossiers la veille et s’aperçoivent alors qu’il y a des documents manquants. Ce qui repousse la signature du compromis qui, rappelons-le, permet à l’acheteur de se désister pendant plusieurs jours….

Après la signature du compromis de vente, comptez environ 2 à 3 mois avant la signature définitive chez le notaire. Ce délai permet à l’acquéreur de finaliser son dossier de prêt et de réaliser les dernières vérifications. Cette période d’attente fait partie du processus normal de vente.

Le deuxième jour J, chez le notaire, vous signerez l’acte authentique de vente et recevrez le prix de vente (déduction faite des frais et taxes). Ce moment officiel concrétise votre projet et marque la fin de votre démarche. Vous remettez les clés au nouveau propriétaire et réalisez le transfert de propriété.

Félicitations, votre appartement est vendu !

Proverbe Niçois : il n'y a que sur la Prom' qu'on marche toujours tout droit !

Si jamais vous changez d’avis en cours de route, souvenez-vous que chez ImmoVendu, nous vendons votre bien en 30 jours ou nous remboursons nos frais de vente. Une promesse qui vous assure tranquillité d’esprit et résultats garantis ! Pas vrai ?