Calcul de la plus-value immobilière à Nice : tout ce que vous devez savoir en 2026
- Delphine-ImmoVendu
Vous vendez un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale à Nice ? Vous vous demandez comment calculer votre plus-value immobilière ? Entre les abattements pour durée de détention, les exonérations, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, le calcul de la plus-value immobilière peut vite donner le tournis. D’autant plus quand on cherche à optimiser sa fiscalité pour éviter les mauvaises surprises au moment de la cession de ce logement sur le marché immobilier niçois.
Bonne nouvelle : nous accompagnons régulièrement les propriétaires vendeurs dans l’estimation de leur plus-value, le calcul de l’impôt et l’optimisation fiscale de leur patrimoine. Vendez en toute connaissance de cause votre pied-à-terre dans le Vieux Nice, votre villa en résidence secondaire sur les hauteurs de Cimiez ou votre studio d’investissement locatif dans le quartier des Musiciens, car nous vous aidons à calculer la plus-value et à déterminer précisément le montant de l’impôt à payer.
Notre article est actualisé avec les récentes mises à jour des PLFSS et PLF de 2026.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
Jusqu’à présent, la plus-value ne concerne que les biens immobiliers qui ne sont pas votre résidence principale, le gouvernement ayant une nouvelle fois opté pour la non-imposition de la plus-value en RP (même si on a eu chaud !)
La plus-value immobilière représente la différence entre le prix de vente de votre bien immobilier et son prix d’acquisition. Si vous vendez votre logement plus cher que vous ne l’aviez acheté, vous réalisez un gain imposable. Cette valeur immobilière réalisée lors de la cession de votre bien est imposable au titre de l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %, soit un taux d’imposition total de 36,2 % sur votre plus-value imposable. Le montant de l’impôt dépend de nombreux critères pour le calcul, notamment votre année de détention et les abattements applicables.
Bonne nouvelle : pour l’année 2026, la CSG a augmenté mais pas dans le calcul de votre plus-value.
Imaginons que vous ayez acheté un appartement dans le quartier du Port à Nice en 2015 pour 200 000 €. En 2026, le marché immobilier niçois ayant bien évolué, vous vendez ce même logement 280 000 €. Le calcul de la plus-value brute donne 80 000 € de gain. Attention, ce n’est que la valeur brute ! Le calcul réel du montant de l’impôt sera bien plus complexe car les abattements pour durée de détention, les frais d’acquisition et les travaux rentrent en jeu pour calculer la plus-value imposable finale.
À l’inverse, si vous réalisez une moins-value (vente à perte), vous ne payez aucun impôt sur la plus-value puisqu’il n’y en a pas. Malheureusement, vous ne pouvez généralement pas déduire cette moins-value de vos autres revenus, sauf dans le cas très rarissime d’un immeuble acquis par fractions successives.
La taxe supplémentaire sur les grosses plus-values
Si votre plus-value imposable dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique sur le montant de la plus-value. Son taux varie de 2 % à 6 % selon le montant réalisé.
Cette taxe ne concerne pas les terrains à bâtir ni les ventes exonérées, mais pour la vente d’un bel appartement sur le boulevard Victor Hugo ou d’une villa au Mont Boron, elle peut vite représenter plusieurs milliers d’euros supplémentaires sur le montant de l’impôt total.
Si vous approchez de ce seuil, il peut être stratégique d’optimiser au maximum les abattements et de bien comptabiliser tous vos frais d’acquisition et travaux pour diminuer la plus-value imposable dans le calcul.
Plus-value et indivision ou mariage sous le régime de la communauté
C’est bon à savoir : chaque indivisaire ou époux est taxé en fonction de sa quote-part de détention. La taxe supplémentaire s’applique sur 50 000€ de plus-value par personne.
Dans le cas d’une détention à 50/50 les 90 000€ sont divisés par 2 et chaque indivisaire sera imputé de 90 000/2 soit 45 000€ de plus-value.
Autrement dit, pas de taxe supplémentaire !
Comment calculer le prix de vente
et le prix d'acquisition ?
Le prix de vente correspond au montant indiqué dans l’acte de vente chez le notaire. Vous pouvez toutefois déduire certains frais sur justificatifs pour calculer le prix de cession net :
- Les diagnostics immobiliers obligatoires comme le DPE, l’amiante, le plomb, l’électricité ou le gaz,
- Les frais de mainlevée d’hypothèque si vous en aviez une,
- Les frais d’agence immobilière supportés par le vendeur.
Par contre, le prix de vente doit être augmenté des indemnités ou charges que l’acquéreur vous verse, comme une indemnité d’éviction versée à votre locataire.
Si vous vendez votre studio du quartier de la Libération 150 000 € et que vous avez payé 800 € de diagnostics immobiliers, votre prix de vente net pour le calcul de la plus-value sera de 149 200 €.
Une exonération totale s’applique pour les petites ventes : si le prix de vente de votre bien immobilier ne dépasse pas 15 000 €, vous bénéficiez d’une exonération complète de la plus-value immobilière, quel que soit le montant du gain réalisé. Cette exonération s’applique pour chaque cession individuellement. Si vous vendez plusieurs biens dans l’année, chaque vente de moins de 15 000 € est exonérée séparément, les montants ne se cumulent pas.
En indivision, le seuil de 15 000 € s’apprécie par quote-part. Cette exonération concerne souvent les ventes de garages, parkings, caves, particulièrement intéressante pour la vente de boxes dans les résidences ou de très petites surfaces dans les immeubles anciens.
Le prix d'acquisition majoré
Le prix d’acquisition de base est celui indiqué dans votre acte d’achat, mais vous pouvez y ajouter plusieurs éléments pour calculer la valeur d’acquisition majorée et ainsi diminuer votre plus-value imposable.
Pour les frais d’acquisition, vous avez deux options dans le calcul :
- Soit un forfait automatique de 7,5 % du prix d’achat sans aucun justificatif nécessaire,
- Soit le montant réel sur justificatifs incluant les frais de notaire, droits d’enregistrement et commissions d’agence.
Dans 95 % des cas, le forfait de 7,5 % est plus avantageux et beaucoup plus simple pour calculer la plus-value, sans avoir besoin de ressortir votre vieux acte notarié.
Si vous avez détenu le bien pendant plus de 5 ans, vous pouvez également ajouter les travaux au prix d’acquisition pour le calcul :
- Soit un forfait de 15 % du prix d’achat sans aucun justificatif nécessaire,
- Soit le montant réel des travaux sur factures pour les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration.
Attention, les travaux d’entretien courant ne comptent pas dans le calcul de la plus-value ! On parle ici de vrais travaux d’amélioration ou d’agrandissement du logement, comme refaire entièrement une salle de bains, créer une mezzanine ou installer une nouvelle cuisine équipée dans votre appartement.
Si vous avez détenu le bien moins de 5 ans, vous ne pouvez déduire les travaux que sur factures pour le calcul, sans forfait possible.
Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession, généralement la valeur vénale du bien au jour de la transmission. Vous pouvez ensuite y ajouter les mêmes majorations qu’un bien acheté : frais d’acquisition au forfait de 7,5 % et travaux au forfait de 15 % si détention de plus de 5 ans.
Prenons un exemple concret : vous avez acheté un appartement dans le quartier des Musiciens en 2015 pour 250 000 €. En ajoutant les frais d’acquisition forfaitaires de 7,5 % soit 18 750 €, et les travaux forfaitaires de 15 % soit 37 500 € (car détention supérieure à 5 ans), votre prix d’acquisition majoré atteint 306 250 €. Si vous vendez ce bien 380 000 € en 2026, votre plus-value brute sera de seulement 73 750 € au lieu de 130 000 € sans les majorations.
Les abattements pour durée de détention
Tout le monde sait qu’ils existent, mais personne ne sait comment ils fonctionnent exactement !
Plus vous conservez votre logement longtemps, plus vous bénéficiez d’abattements qui réduisent votre imposition dans le calcul de l’impôt. L’abattement pour durée de détention fonctionne différemment pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, chaque année de détention comptant pour calculer le taux d’abattement applicable.
Pour l’impôt sur le revenu : aucun abattement jusqu’à 5 ans de détention, puis 6 % par an de la 6ème à la 21ème année, 4 % la 22ème année, et exonération totale au-delà de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : aucun abattement jusqu’à 5 ans, puis 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année, 1,6 % la 22ème année, 9 % par an au-delà de la 22ème année, et exonération totale au-delà de 30 ans.
Prenons l’exemple d’un bien détenu 10 ans avec une plus-value de 80 000 €. Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, 5 années d’abattement à 6 % donnent 30 % d’abattement total, soit une plus-value imposable de 56 000 € taxée à 19 %, ce qui fait 10 640 € d’impôt. Pour les prélèvements sociaux, 5 années à 1,65 % donnent 8,25 % d’abattement, soit une plus-value imposable de 73 400 € taxée à 17,2 %, ce qui fait 12 625 €. Le total de l’imposition s’élève à 23 265 €.
Pour un appartement du Vieux Nice détenu depuis 25 ans avec une plus-value de 150 000 €, le calcul devient très avantageux. L’impôt sur le revenu est en exonération totale dès 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement cumulé atteint 55 % (26,4 % pour les 16 ans de 6 à 21 ans, 1,6 % pour la 22ème année, et 27 % pour les 3 ans de 23 à 25 ans), soit une plus-value imposable de 67 500 € taxée à 17,2 %, ce qui donne 11 610 € d’imposition totale au lieu de 54 300 € sans abattement.
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Durée de détention |
Abattement IR |
Abattement PS |
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Jusqu’à 5 ans |
0 % |
0 % |
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De 6 à 21 ans |
6 % par an |
1,65 % par an |
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22ème année |
4 % |
1,6 % |
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Au-delà de 22 ans |
Exonération totale (IR) |
9 % par an |
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Au-delà de 30 ans |
Exonération totale |
Exonération totale |
Les exonérations de plus-value immobilière
- L’exonération de la résidence principale est la plus connue et la plus utilisée. Si vous vendez votre résidence principale, là où vous habitez effectivement et de manière habituelle, vous ne payez aucun impôt sur la plus-value immobilière. Cette exonération totale est automatique, sans calcul de plus-value à effectuer. L’exonération s’étend aussi aux dépendances immédiates comme la cave, le parking, le garage ou la place de stationnement. Une belle villa à Cimiez avec son jardin, sa piscine et son garage est totalement exonérée si c’est votre résidence principale. Condition essentielle : le bien doit être votre résidence principale au moment de la vente. Si vous l’avez quittée 2 ans avant pour le louer, l’exonération ne s’applique plus et vous devrez calculer la plus-value.
- Dès 22 ans de détention, vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu, il reste seulement les prélèvements sociaux avec abattement jusqu’à 30 ans.
- Au-delà de 30 ans de détention, c’est l’exonération totale d’impôt et de prélèvements sociaux, sans aucun calcul de la plus-value nécessaire. C’est rare mais beaucoup de familles niçoises conservent des biens depuis plusieurs générations.
- Vous pouvez également bénéficier d’une exonération pour votre première cession d’un logement autre que la résidence principale si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente, que vous utilisez le prix de vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans, et que vous mentionnez cette exonération dans l’acte de vente chez le notaire. Cette exonération est utilisable une seule fois dans votre vie, très utile pour un primo-accédant qui vend un bien hérité pour acheter sa résidence principale.
- Des exonérations liées à votre situation personnelle existent sous conditions de ressources.
- Si vous touchez une pension de vieillesse ou de retraite,
- si vous êtes titulaire d’une carte mobilité inclusion invalidité,
- si vous résidez dans un Ehpad ou un établissement pour personnes handicapées, vous pouvez être exonéré.
Pour 2026, le plafond de revenu fiscal de référence est de 12 679 € pour la première part de quotient familial, avec 3 397 € supplémentaires par demi-part. Vous ne devez pas non plus être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière l’année précédant la vente. Si vous remplissez ces conditions, le calcul de la plus-value n’est pas nécessaire.
Cas particuliers
du marché immobilier niçois
➡️ Nice est classée en zone A bis, une zone tendue où la demande de logements est forte sur le marché immobilier. Si vous vendez votre bien à un acquéreur qui s’engage à démolir pour reconstruire des logements collectifs, vous pouvez bénéficier d’un abattement exceptionnel de 60 % sur votre plus-value imposable, réduisant considérablement le montant de l’impôt à payer. Cet abattement peut même monter à 85 % si au moins 50 % de la surface reconstruite est affectée au logement social ou intermédiaire.
Les conditions pour bénéficier de cet abattement exceptionnel sont une promesse de vente signée entre le 1er janvier 2026 et la promulgation de la loi de finances 2026 (qui pourrait l’entériner pour 2026 si la loi est définitivement votée) , un engagement de l’acquéreur à démolir et reconstruire dans un délai de 4 ans, et l’interdiction de vendre à un membre de votre famille comme votre conjoint, ascendant ou descendant. Cet abattement peut représenter des dizaines de milliers d’euros d’économie d’impôt pour la vente de votre bien immobilier à Nice.
➡️ Nouveauté 2025-2026 concernant les locations meublées : si vous avez loué votre bien en meublé non professionnel (LMNP) et déduit des amortissements de vos revenus locatifs, ces amortissements sont réintégrés dans le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value. Concrètement, cela augmente votre plus-value imposable et donc le montant de l’impôt. Si vous êtes dans ce cas pour votre logement loué meublé, anticipez bien le montant de l’impôt à payer lors de votre vente.
Utiliser un simulateur
et déclarer la plus-value
Pour calculer sa plus-value immobilière, il existe des simulateurs en ligne qui font le calcul en quelques clics. Rassemblez d’abord vos informations :
- Prix de vente prévu ou réalisé de votre logement,
- Prix d’acquisition dans l’acte d’achat,
- Date d’acquisition du bien pour déterminer l’année de détention,
- Montant des travaux réalisés si vous voulez les déduire au réel.
Utilisez ensuite un simulateur gratuit comme celui de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement), le calculateur SARF (service d’aide au remplissage des formulaires), ou les outils proposés par les notaires pour le calcul de l’impôt.
Dans 99 % des cas, choisissez les forfaits de 7,5 % pour les frais d’acquisition et 15 % pour les travaux si détention supérieure à 5 ans, c’est plus simple et souvent plus avantageux pour calculer la plus-value. Le simulateur donne une estimation du montant de l’impôt, validez toujours avec votre notaire avant de finaliser la vente car il établira la déclaration officielle de plus-value et calculera précisément le montant.
Qui valide définitivement le montant de l'impôt ?
Le notaire s’occupe de tout pour la déclaration et le paiement : il calcule la plus-value imposable, remplit le formulaire 2048-IMM ou 2048-TAB pour les terrains à bâtir, paie l’impôt directement au service des impôts fonciers, et prélève le montant sur le prix de vente avant de vous verser le solde.
Le paiement de l’impôt sur la plus-value se fait donc au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire, vous recevez le prix de vente déduction faite du montant de l’impôt. Le notaire avance le montant de l’impôt auprès de l’administration fiscale, vous lui remboursez cette avance lors de la signature, automatiquement déduite du prix de vente que vous percevez.
Comment remplir votre déclaration ?
Sur votre déclaration de revenus l’année suivante, vous devez mentionner la plus-value sur le formulaire 2042-C complémentaire. Dans la case 3VZ, indiquez le montant de la plus-value imposable qui a été taxée à 19 %, c’est une simple information pour le calcul de votre revenu fiscal de référence sans supplément d’impôt à payer puisque vous avez déjà tout payé chez le notaire. Si vous bénéficiez de l’exonération pour première cession d’un logement autre que votre résidence principale, indiquez le montant dans la case 3VW. Oubliez cette mention et vous risquez un courrier de réclamation sur le calcul de votre plus-value.
Pour la vente de parts de société à prépondérance immobilière comme une SCI, le notaire n’est pas obligatoire. Dans ce cas, vous devez déposer vous-même l’acte sous seing privé ou la déclaration 2759, accompagner de la déclaration 2048-M, payer les droits dus si la plus-value est imposable, et effectuer ces démarches auprès du service en charge de l’enregistrement. Ce cas est plus complexe et nécessite un accompagnement fiscal spécifique par un expert-comptable ou un notaire même si son intervention n’est pas obligatoire.
Optimiser la fiscalité
et éviter les erreurs
Pour payer moins d’impôt sur votre plus-value immobilière, anticipez le timing de votre vente. Les abattements progressent par paliers selon votre année de détention, et si vous êtes proche d’une année supplémentaire, attendre quelques mois peut vous faire économiser des milliers d’euros sur le montant de l’impôt. Si vous avez acheté le 15 mars 2015 et que nous sommes début février 2026, attendre mi-mars 2026 vous donne une année de détention supplémentaire (11 ans au lieu de 10) dans le calcul. Sur une plus-value de 100 000 €, cela représente 6 000 € d’abattement supplémentaire sur l’impôt plus 1 650 € sur les prélèvements sociaux.
Maximisez vos frais déductibles dans le calcul de la plus-value : n’oubliez pas le forfait de 7,5 % sur les frais d’acquisition, le forfait de 15 % pour les travaux si détention supérieure à 5 ans, et les frais de diagnostics à déduire du prix de vente. Ces forfaits sont automatiques dans le calcul et ne nécessitent aucune facture, c’est cadeau de l’État pour réduire le montant de l’impôt.
Vérifiez si vous êtes éligible à une exonération totale ou partielle avant de calculer la plus-value : résidence principale pour une exonération totale, première cession pour acheter votre résidence principale, vente à un organisme de logement social, ou critères liés à votre âge ou situation comme retraité, titulaire d’une carte mobilité inclusion, ou résident en Ehpad.
Pour les grosses plus-values supérieures à 50 000 €, la taxe supplémentaire ne s’applique qu’au-delà de ce seuil de plus-value imposable dans le calcul. Si vous vendez deux biens, vendre en deux fois dans des années différentes peut éviter cette surtaxe et réduire le montant de l’impôt total. Cette stratégie nécessite une vraie étude fiscale, parlez-en à votre notaire pour optimiser le calcul de votre plus-value.
Évitez les erreurs fréquentes :
❌Ne confondez pas prix net vendeur et prix de vente, car pour le calcul de la plus-value on prend le prix indiqué dans l’acte de vente.
💡N’oubliez pas les forfaits de 7,5 % et 15 % qui réduisent considérablement votre plus-value imposable et donc le montant de l’impôt, même sans justificatif à fournir.
❌ Ne comptez pas sur une exonération de résidence principale si vous l’avez quittée depuis 2 ans pour le louer, l’exonération ne s’applique plus et vous devrez calculer la plus-value.
💡Anticipez le montant de l’impôt prélevé chez le notaire sur le prix de vente, utilisez un simulateur pour calculer la plus-value et prévoir le montant qui vous reviendra réellement. Ne pensez pas que la moins-value est déductible : contrairement à ce qu’on pourrait croire, si vous vendez votre logement à perte, vous ne pouvez pas déduire cette moins-value de vos autres revenus ou de futures plus-values dans le calcul de l’impôt, c’est une perte sèche.
Questions fréquentes sur le calcul de la plus-value
ImmoVendu vous accompagne
dans le calcul de votre plus-value
Le calcul de la plus-value immobilière est technique. Entre les abattements pour durée de détention, les exonérations, les forfaits et les particularités locales du marché immobilier niçois, il est facile de se perdre dans le calcul du montant de l’impôt. Chez ImmoVendu, nous ne sommes pas que des agents immobiliers, nous sommes vos conseillers patrimoniaux pour la vente de votre logement. Notre rôle est de vous accompagner de A à Z dans votre projet de vente immobilière, y compris sur les aspects fiscaux et le calcul de votre plus-value.
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