Location saisonnière à Nice : que dit la loi ?
- Delphine-ImmoVendu
Les grandes étapes réglementaires : de 2014 à aujourd'hui
La réglementation niçoise de la location saisonnière ne s’est pas construite en un jour. Elle s’est bâtie couche par couche, délibération après délibération. En voici la chronologie tenue à jour jusqu’en 2026.
2014-2017 : les premières obligations administratives
En 2014, Nice instaure une autorisation temporaire de changement d’usage pour les résidences secondaires mises en location meublée touristique. En 2015, la demande est simplifiée via le formulaire CERFA 14004. Mais c’est 2017 qui marque le vrai tournant : la ville rend l’enregistrement obligatoire pour tous les meublés touristiques, résidence principale comme secondaire. Un numéro d’enregistrement à 13 caractères est délivré et doit figurer sur toutes les annonces sans exception. La mairie scrute activement les plateformes pour vérifier la conformité.
2018 : la distinction résidence principale / résidence secondaire
C’est l’année où les règles se différencient vraiment selon votre situation. Pour une résidence principale, la déclaration préalable en mairie devient obligatoire et la location reste autorisée dans la limite de 120 jours par an. Pour une résidence secondaire (premier logement), l’autorisation de changement d’usage nominative est exigée, valable 6 ans maximum. Dès le deuxième logement en résidence secondaire, une compensation s’impose : pour chaque logement soustrait au marché locatif, le propriétaire doit en remettre un en location longue durée ou racheter des droits de commercialité sur un local non résidentiel. Pour les personnes morales (SCI, etc.), cette compensation s’applique dès le premier logement.
2021-2023 : du serrage de vis
En 2021, les autorisations de changement d’usage passent à une durée d’un an renouvelable, pour un maximum de 6 ans. En 2022, Nice crée le bail mixte, qui combine location étudiante (de septembre à mai ou d’octobre à juin) et location saisonnière l’été. En 2023, toutes les boîtes à clés fixées sur le mobilier urbain niçois sont retirées par la mairie : les propriétaires n’ont généralement pas l’autorisation d’en accrocher une en façade. Certaines conciergeries ont dû adapter leurs process en conséquence.
2024 : la loi Le Meur et la jurisprudence sur les copropriétés
Deux événements marquants en 2024. D’abord, un arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier rejette le recours à la clause d’habitation bourgeoise pour interdire la location saisonnière, jugeant qu’elle ne constitue pas une activité commerciale en l’absence de services hôteliers — petit-déjeuner, ménage, réception, fourniture de linge, transferts. Une bonne nouvelle pour les propriétaires, mais une jurisprudence susceptible d’évoluer.
Ensuite, la loi Le Meur est adoptée par l’Assemblée nationale. Elle représente une refonte nationale du cadre de la location meublée touristique. Sur la fiscalité, le régime micro-BIC est profondément remanié pour les revenus 2025 : pour les meublés non classés, le plafond de recettes tombe à 15 000 euros (contre 77 700 euros jusqu’en 2024) et l’abattement passe à 30 % (contre 50 %) ; pour les meublés classés et chambres d’hôtes, le recul est tout aussi significatif avec un plafond de 77 700 euros (contre 188 700 euros) et un abattement de 50 % (contre 71 %). La niche fiscale qui faisait la réputation du LMNP est très sérieusement rognée. Sur les copropriétés, la loi modifie l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : certaines copropriétés peuvent désormais voter l’interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, là où l’unanimité était auparavant requise. Attention : ce dispositif ne s’applique qu’aux copropriétés dont le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise excluant les activités commerciales. Les autres restent soumises à l’unanimité. Enfin, les pouvoirs des communes sont renforcés : les mairies peuvent agir directement, sans passer par la préfecture.
Mise à jour : décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 : Une QPC (n° 2025-1186) avait été transmise au Conseil constitutionnel par la Cour de cassation le 18 décembre 2025, des loueurs contestant l’atteinte au droit de propriété. Le Conseil constitutionnel a validé le dispositif le 19 mars 2026, jugeant l’atteinte encadrée et proportionnée à deux objectifs d’intérêt général : lutter contre les nuisances liées aux rotations fréquentes de locataires et remédier à la pénurie de logements disponibles à l’année. Ce cadre juridique est désormais consolidé. Deux nuances : l’interdiction ne concerne pas les résidences principales, et elle est réversible ; les deux tiers qui ont voté pour peuvent également voter pour la lever.
Les règles applicables en 2026 à Nice : le point complet
Le 5 décembre 2025, le Conseil Métropolitain de Nice Côte d’Azur a adopté un nouveau règlement des changements d’usage, applicable à compter du 1er janvier 2026. Il introduit des mesures inédites que tout propriétaire doit connaître avant de mettre son bien en location.
Résidence principale : durée de location abaissée à 90 jours
Jusqu’en 2024, le plafond national était de 120 jours par an pour une résidence principale. Nice a utilisé la faculté offerte par la loi Le Meur pour l’abaisser à 90 jours, par délibération du conseil municipal du 23 mai 2025. Concrètement, vous pouvez louer votre résidence principale en meublé touristique pendant 90 nuits maximum par an. Au-delà, la location devient illégale, même si votre bien est correctement enregistré. La déclaration préalable en mairie et l’obtention d’un numéro d’enregistrement restent obligatoires.
Résidence secondaire : autorisation de changement d'usage
Pour tout logement qui n’est pas votre résidence principale, l’autorisation de changement d’usage délivrée par le maire est indispensable. Elle est nominative, incessible et temporaire. La durée est désormais ramenée à 3 ans (contre 6 ans auparavant) et le renouvellement n’est plus tacite : une nouvelle demande doit être déposée deux mois avant l’échéance, sous peine de perte du droit. Une seule autorisation est accordée par foyer fiscal sans compensation : dès le deuxième logement en résidence secondaire, la règle de compensation s’applique. Avant toute demande, une attestation sur l’honneur confirmant que votre copropriété autorise la location meublée touristique est exigée dans le dossier.
Obtenir une autorisation pourrait se complexifier, à voir si cela sera pondéré en cours d’année avec la nouvelle mairie.
Les quotas par quartier : la grande nouveauté 2026
C’est la mesure la plus structurante du nouveau règlement. À compter du 1er janvier 2026, quatre secteurs niçois sont soumis à des quotas annuels d’autorisations de changement d’usage : le Vieux-Nice, Riquier / Port / Mont Boron, le Centre-Ville et Nice Ouest. Dans ces zones, un maximum de 671 autorisations annuelles est fixé au total. Les dossiers ne peuvent être déposés qu’en février de chaque année. Passé ce délai, aucun dossier ne sera instruit jusqu’à l’année suivante.
Notez qu’une partie de la Promenade des Anglais n’est pas incluse dans cette répartition. Il faut impérativement vérifier auprès de la Métropole si votre rue est concernée par les quotas. Et une précision importante au moment où nous publions cet article (avril 2026) : la procédure est suspendue jusqu’au 30 avril 2026. Des associations de professionnels de la location meublée ont introduit un recours devant le Conseil d’État. La situation est en cours d’évolution : vérifiez l’état de la procédure sur le site officiel de la Métropole avant tout dépôt de dossier.
Quelles sont les obligations des propriétaires ?
- 1. Vérifiez votre règlement de copropriété. Cherchez la mention ‘habitation bourgeoise’ : depuis la loi Le Meur, confirmée par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026, les copropriétés disposant de cette clause peuvent voter l’interdiction de la location de courte durée, à la majorité des deux tiers. Sans cette clause, l’unanimité reste requise.
- 2. Identifiez la nature de votre logement. Résidence principale (vous y habitez au moins 8 mois par an) ou résidence secondaire ? Cette distinction conditionne toute la suite.
- 3. Enregistrez votre bien en ligne. Via le téléservice officiel de la Métropole. Après votre déclaration Vous obtenez un numéro d’enregistrement à 13 caractères, obligatoire sur toutes vos annonces.
- 3 bis. Déclarez également sur le téléservice national. La loi Le Meur impose qu’au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques soient déclarées sur un téléservice national dédié, distinct de la procédure en mairie. Pour une résidence principale, l’avis d’imposition à l’adresse du logement est exigé comme justificatif. Cette double déclaration est une nouveauté à ne pas rater.
- 4. Demandez l’autorisation de changement d’usage si nécessaire. Pour les résidences secondaires, déposez votre dossier sur changementdusage.fr/nice. Hors zone de quotas : à tout moment. En zone soumise à quotas : uniquement en février.
- 5. Gérez la taxe de séjour. Obligatoire. Airbnb la collecte et la reverse automatiquement à la Métropole. Sur d’autres plateformes ou en location directe, c’est à vous de vous en charger. Il faut alors déclarer vos nuitées et le nombre de voyageurs pour chaque location, et payer la taxe en ligne.
- 6. Obtenez un DPE. Obligatoire pour toute mise en location. Les meublés touristiques devront atteindre la classe D minimum d’ici 2034.
De plus en plus de démarches administratives, c’est l’effet de la ‘ »loi de simplification » ?😁
Nice a utilisé la faculté offerte par la loi Le Meur pour abaisser le plafond national de 120 jours à 90 jours, par délibération du 23 mai 2025. Au-delà, la location devient illégale même si le bien est correctement enregistré.
Pour tout logement qui n'est pas votre résidence principale, l'autorisation de changement d'usage délivrée par le maire est indispensable. Elle est nominative, incessible et temporaire.
La nouvelle demande doit être déposée 2 mois avant l'échéance de l'autorisation en cours, sous peine de perte du droit. Une attestation sur l'honneur confirmant que votre copropriété autorise la location meublée touristique est exigée dans le dossier.
À compter du 1er janvier 2026, quatre secteurs niçois sont soumis à des quotas annuels d'autorisations de changement d'usage. Maximum 671 autorisations au total, dossiers déposables uniquement en février.
Quelle que soit votre situation, voici le parcours administratif complet à suivre avant toute mise en location.
Cherchez la mention « habitation bourgeoise ». Depuis la loi Le Meur, confirmée par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026, les copropriétés disposant de cette clause peuvent voter l'interdiction à la majorité des deux tiers. Sans cette clause, l'unanimité reste requise.
Résidence principale (au moins 8 mois par an d'occupation) ou résidence secondaire ? Cette distinction conditionne toutes les étapes suivantes.
Via le téléservice officiel de la Métropole (taxedesejour.ofeaweb.fr). Vous obtenez un numéro d'enregistrement à 13 caractères, obligatoire sur toutes vos annonces.
Obligation au plus tard le 20 mai 2026 : déclaration sur un téléservice national dédié, distinct de la procédure en mairie. Pour une résidence principale, l'avis d'imposition à l'adresse du logement est exigé comme justificatif.
Pour les résidences secondaires uniquement, sur changementdusage.fr/nice. Hors zone de quotas : à tout moment. En zone soumise à quotas : dépôt uniquement en février.
Obligatoire. Airbnb la collecte et la reverse automatiquement à la Métropole. Sur d'autres plateformes ou en location directe, déclarez vos nuitées et le nombre de voyageurs, et payez en ligne.
Obligatoire pour toute mise en location. Les meublés touristiques devront atteindre la classe D minimum d'ici 2034.
Quels sont les types de location autorisées ?
Pour l’instant, à Nice, elles sont toutes autorisées : location mixte, meublé de tourisme classé ou non, location de type airbnb, location étudiante…
Les sanctions pour infraction : on ne joue pas à Nice
La mairie de Nice contrôle activement les annonces sur les plateformes. Ses agents vérifient la présence du numéro d’enregistrement, le respect du plafond de nuitées, la conformité des autorisations. Les sanctions sont lourdes : 5 000 euros d’amende par logement pour un numéro manquant sur une annonce, 10 000 euros pour non-déclaration, 15 000 euros pour dépassement du plafond de 90 jours, et jusqu’à 50 000 euros par local prononcés par le Tribunal judiciaire pour transformation illégale sans autorisation de changement d’usage.
Ces sanctions ne sont pas théoriques. C’est une réglementation stricte. Des propriétaires niçois en ont fait les frais. La mise en conformité coûte infiniment moins cher qu’une amende ou une procédure judiciaire. Il vaut mieux respecter la loi.
Fiscalité LMNP : régime réel ou micro-BIC, que choisir ?
La mairie de Nice contrôle activement les annonces sur les plateformes. Ses agents vérifient la présence du numéro d’enregistrement, le respect du plafond de nuitées, la conformité des autorisations. Les sanctions sont lourdes : 5 000 euros d’amende par logement pour un numéro manquant sur une annonce, 10 000 euros pour non-déclaration, 15 000 euros pour dépassement du plafond de 90 jours, et jusqu’à 50 000 euros par local prononcés par le Tribunal judiciaire pour transformation illégale sans autorisation de changement d’usage.
Ces sanctions ne sont pas théoriques. C’est une réglementation stricte. Des propriétaires niçois en ont fait les frais. La mise en conformité coûte infiniment moins cher qu’une amende ou une procédure judiciaire. Il vaut mieux respecter la loi.
Le micro-BIC : ce qui a changé en 2025
Jusqu’en 2024, le régime micro-BIC offrait des conditions très avantageuses selon le statut du bien. Pour les meublés de tourisme classés, le plafond de recettes atteignait 188 700 euros avec un abattement de 71 % : une niche fiscale sans équivalent dans l’immobilier locatif. Pour les meublés non classés, le plafond était de 77 700 euros avec 50 % d’abattement.
Depuis les revenus 2025, ces plafonds ont été drastiquement revus à la baisse. Les meublés non classés tombent à 15 000 euros de recettes annuelles avec un abattement de 30 %, soit exactement le même régime que la location longue durée classique. Pour les meublés classés, le plafond est ramené à 77 700 euros avec 50 % d’abattement. La déclaration reste simplifiée, mais l’avantage fiscal s’est considérablement réduit.
Le régime réel : quand devient-il plus intéressant ?
Le régime réel permet de déduire les charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de conciergerie, charges de copropriété, travaux d’entretien, amortissement du bien et du mobilier, frais comptables. Pour un bien financé à crédit avec des charges importantes, il redevient souvent plus avantageux que le micro-BIC même dans sa version d’avant 2025.
Concrètement, si vos charges annuelles dépassent 30 % de vos recettes locatives (ce qui est fréquent dès que vous avez un emprunt en cours ou faites appel à une conciergerie professionnelle, voire même à une plateforme comme Airbnb), le régime réel mérite au minimum une simulation. La déclaration est plus complexe et nécessite l’accompagnement d’un comptable spécialisé LMNP, mais les économies peuvent être substantielles sur la durée.
Le classement du meublé de tourisme : ça vaut encore le coup ?
Obtenir le classement officiel ‘meublé de tourisme’ (1 à 5 étoiles, délivré par un organisme accrédité) permet de conserver le régime micro-BIC à 77 700 euros / 50 % d’abattement. Pour un propriétaire dont les recettes annuelles de location saisonnière dépassent 15 000 euros, le classement peut donc représenter une économie fiscale directe. Il conditionne également l’accès à certaines plateformes de locations premium et peut valoriser vos annonces auprès d’une clientèle exigeante. À mettre en balance avec le coût de la visite de classement (entre 150 et 400 euros selon l’organisme).
Le bail mixte : une solution intelligente pour concilier étudiant et saisonnier
Instauré par la mairie de Nice en 2022, le bail mixte est une formule intéressante pour les propriétaires qui veulent pratiquer la location saisonnière tout en contournant les restrictions les plus sévères. Le principe : louer à un étudiant de septembre à mai ou d’octobre à juin, puis récupérer le logement pour le saisonnier estival.
En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer à un loyer plafonné : 500 euros hors charges pour un T1, 650 euros pour un T2, 800 euros pour un T3, 1 200 euros pour un T4. Ces loyers sont nettement inférieurs au marché niçois. Mais en échange, le bail mixte lève les principales barrières réglementaires : plus de limitation du nombre d’autorisations, pas de compensation exigée, statut ouvert aux personnes morales comme aux personnes physiques. L’étudiant doit être allocataire de la CAF.
C’est une formule qui a du sens si votre appartement se loue bien l’été dans un secteur prisé ➡️ Vieux-Nice, Port, Mont Boron ou Centre-Ville. Les mois étudiants génèrent moins, mais les mois estivaux compensent. À condition de bien calculer, et à condition que le nouveau maire Éric Ciotti maintienne ce dispositif. Nous restons connectés à l’actualité sur ce sujet.
Éric Ciotti aux commandes : un changement de cap annoncé
Élu maire de Nice en mars 2026, Éric Ciotti marque une rupture nette avec la politique conduite par son prédécesseur. Là où Christian Estrosi cherchait à freiner la location professionnelle, Ciotti entend instaurer un moratoire réglementaire pour mettre sur pause les nouvelles contraintes administratives, avec l’ambition de simplifier les obligations et de garantir un cadre applicable et juridiquement solide.
Un statut de loueur occasionnel est également annoncé, pour alléger les démarches des propriétaires avec des déclarations simplifiées en ligne. Les contrôles se concentreraient sur les abus professionnels avérés, pas sur les propriétaires de bonne foi.
Il faut toutefois attendre de voir ce qui sera effectivement mis en œuvre. La loi Le Meur et le nouveau règlement métropolitain de décembre 2025 restent en vigueur, et l’audit commandé par la mairie devra composer avec un cadre juridique national qu’une délibération locale ne peut pas effacer.
Ce qui ne change pas : le paradoxe niçois reste entier. La location saisonnière est une manne pour l’Office de Tourisme via la taxe de séjour, mais elle soustrait des logements à un marché résidentiel déjà sous tension extrême. La distinction entre location non professionnelle et activité professionnelle demeure au cœur du sujet, quel que soit le maire.
Faut-il encore investir dans la belle ville de Nice pour faire de la location saisonnière ?
C’est la question qui revient systématiquement dans nos bureaux. La réponse honnête : oui, mais avec les yeux grands ouverts. Et au national + en local.
Nice reste l’une des destinations touristiques les plus attractives d’Europe. La demande locative de courte durée est structurellement forte, portée par un tourisme d’affaires actif toute l’année, des conférences internationales, des événements culturels et sportifs, et bien sûr un tourisme balnéaire de juin à septembre. Les plateformes comme Airbnb ou Booking affichent des taux de remplissage estivaux qui font pâlir d’envie bien des marchés immobiliers européens. (À ce sujet, faites d’ailleurs attention à vos contrats de conciergerie et n’oubliez pas qu’une conciergerie est un mandataire qui ne doit pas avoir de droits sur vos comptes de plateformes. Lisez attentivement et négociez bien ce point précis).
Investir dans ce secteur demande cependant une analyse rigoureuse. Premier réflexe : lire intégralement le règlement de copropriété avant tout achat. La mention ‘habitation bourgeoise’ est décisive. Sans elle, l’unanimité reste requise pour interdire les meublés touristiques : une protection confortable pour le loueur. Avec elle, la majorité des deux tiers suffit depuis la loi Le Meur, confirmée inconstitutionnellement en mars 2026.
Deuxième point de vigilance : ne calculez jamais votre rentabilité sur 300 jours de location saisonnière dans une résidence principale. L’autorisation de location porte sur 90 jours. Votre banquier ne vous suivra pas, et votre dossier ne tiendra pas à l’analyse.
Troisième point : anticipez les zones de quotas. Un bien dans le Vieux-Nice, au Port, dans le Centre-Ville ou à Nice Ouest est soumis à un dépôt de dossier uniquement en février, avec un contingent annuel limité. Un investisseur qui achète en mars et découvre qu’il doit attendre onze mois avant de pouvoir déposer sa demande d’autorisation… c’est une situation que nous avons vue arriver, et elle n’est pas agréable.
Sur la fiscalité, le passage au régime micro-BIC post-loi Le Meur change considérablement le calcul de rentabilité selon le statut de votre bien. Consultez la section dédiée ci-dessus et faites réaliser une simulation comparative régime réel / micro-BIC avant toute décision. Enfin, si vous envisagez de confier la gestion à une conciergerie ou un gestionnaire locatif, intégrez ses honoraires dans votre prévisionnel. Ils représentent généralement 20 à 30 % des recettes et constituent une charge déductible en régime réel.
Ce que nous faisons chez ImmoVendu
ImmoVendu, c’est Thomas, Cécile et Gaël — trois agents immobiliers niçois qui cumulent 28 ans d’expérience sur ce marché. Autant dire qu’on a vu la réglementation changer, les quartiers se transformer, et les stratégies d’investissement évoluer. On accompagne régulièrement des propriétaires qui veulent comprendre ce qu’ils possèdent, ce qu’ils peuvent en faire, et comment en tirer le meilleur parti à la vente ou à la location.
Un exemple concret, vécu récemment : un investisseur qui avait identifié un studio idéalement placé dans le quartier du Port pour faire de la location saisonnière. Il nous contacte en mars 2026 pour l’estimation, avant signature. Bonne initiative. En épluchant le dossier, on découvre deux choses : le règlement de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise (le vote d’interdiction est donc possible à deux tiers), et le bien est en zone de quotas. Résultat : pour déposer sa demande d’autorisation, il aurait dû attendre février 2027. Douze mois d’immobilisation non anticipés dans son plan de financement. L’achat n’a pas eu lieu. Pas parce que le bien n’était pas au top (il l’était), mais parce que le projet immobilier n’était pas viable tel que structuré.
Nous ne gérons pas de locations saisonnières directement. En revanche, nous pouvons vous aider à estimer la valeur vénale de votre bien et à vérifier son éligibilité à la location saisonnière dans les conditions actuelles, à vous orienter vers les bons interlocuteurs : gestionnaire locatif, comptable spécialisé LMNP, notaire local ; et à vendre votre bien en 30 jours grâce à notre DigiPass si vous avez décidé de passer la main.
Avant de décider, commencez par connaître la valeur de votre bien. Notre estimation est gratuite, sans engagement, et vous donne une base solide pour arbitrer entre vendre, louer en longue durée ou vous lancer dans la location saisonnière. Une décision d’investissement immobilier solide commence toujours par un chiffre fiable.
Si votre appartement est à vendre, notre promesse est simple : vendu en 30 jours ou on vous rembourse nos frais de vente. Ce n’est pas une formule marketing, c’est notre engagement contractuel.
Pour aller plus loin
La réglementation location saisonnière à Nice évolue régulièrement. Cet article reflète la situation telle que nous la connaissons en avril 2026 : délibérations métropolitaines de décembre 2025, décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026, et suspension temporaire de la procédure de quotas dans l’attente du Conseil d’État. Vérifiez l’état des procédures sur les sites officiels avant toute démarche :
- Enregistrement du meublé et taxe de séjour : taxedesejour.ofeaweb.fr
- Autorisation de changement d’usage : changementdusage.fr/nice
- Règlement officiel : Métropole Nice Côte d’Azur, rubrique Logement > Meublés touristiques
- Fiscalité LMNP : impots.gouv.fr, rubrique Particulier > Revenus > Location meublée
Et si vous avez des questions sur votre bien spécifiquement, appelez-nous. C’est gratuit, sans engagement, et souvent plus rapide que de lire dix articles.
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