Passer par une agence pour vendre un bien : vraie valeur ajoutée ou service inutile ?
- Delphine-ImmoVendu
Ah, la grande question qui traverse l’esprit de tout propriétaire niçois prêt à se séparer de son logement ! Vendre sans agence ou confier la vente à un agent immobilier ? C’est un peu comme choisir entre faire sa propre pizza ou déguster la meilleure pizza de Nice (Les Amoureux, 1 rue Bavastro si vous voulez tester)… Voyons ce qu’il en est vraiment !
Le parcours d'une vente immobilière
un marathon, pas un sprint
Le processus de vente d’un bien immobilier est souvent plus complexe qu’il n’y paraît. Surtout depuis la complexification législative. Ce n’est pas du théâtre d’improvisation. De l’estimation initiale à la signature chez le notaire, les étapes sont nombreuses et chacune requiert expertise professionnelle et savoir-faire :
- Estimer la valeur de votre bien au juste prix (ni trop haut pour ne pas faire fuir les acquéreurs, ni trop bas pour ne pas vous léser)
- Préparer les documents obligatoires (diagnostics techniques, etc.)
- Créer une annonce attractive qui met en valeur votre bien
- Organiser et gérer les visites
- Négocier avec les acheteurs potentiels
- Rédiger le compromis de vente
- Suivre le dossier jusqu’à la signature de l’acte authentique
- Et le service s’étend parfois même après la remise des clés
Estimer la valeur de votre bien sans agence immobilière
Les propriétaires font face à plusieurs tentations lorsqu’ils veulent fixer un prix de vente.
1. La tentation de vendre au prix du nouveau besoin de financement
La tentation est grande de jouer sur la plus-value naturelle en la gonflant jusqu’au montant nécessaire pour un rachat. La plus-value n’est en général intéressante qu’à partir de 4 ou 5 ans minimum. 7 ans en moyenne. Ce qui est plutôt concomitant avec le cycle de déménagement moyen d’un foyer. Le souci, c’est que tous les biens augmentent sur le marché niçois. Pas toujours à la même vitesse, mais de manière régulière. Cette méthode pourrait fonctionner si vous déménagez vers un quartier moins côté.
2. La tentation de vendre en incluant le montant des travaux de rénovation
Bien-sûr qu’une amélioration substantielle d’un bien en augmente la valeur. Là encore, tout dépend du positionnement lors de l’achat et du niveau de rénovation ou d’aménagement dont on parle.
Si vous avez acheté le bien durant une période haussière des prix, comme durant l’explosion du marché post-covid, faire passer l’enveloppe de travaux alors que les prix étaient déjà très élevés ne va pas toujours être jouable.
Les travaux qui peuvent réellement changer les choses sont :
- La rénovation complète du logement : salle d’eau, cuisine, sols
- Le changement de score du DPE : passer du gaz à l’électrique, remplacer le simple vitrage par du double vitrage, une isolation par l’intérieur (très rare car fait perdre de l’espace).
- La création d’une nouvelle pièce : une chambre en plus est un bel atout, si ce n’est pas une trop petite pièce sans fenêtre.
Les travaux qui ne changent pas la donne :
- Remise au propre des peintures
- Peindre les carrelages désuets d’une salle de bain ou d’une salle d’eau
- Changer les façades des meubles de cuisine pour la rendre plus moderne…
Si vous ajouté une piscine à une villa, qui est devenu un standard de nos jours, vous ne la vendrez pas plus cher que le prix du marché. Mais vous l’aurez vous-même sans doute acheté moins cher car il n’y en avait pas.
3. Le seul juge de paix : le marché
Le risque majeur lorsqu’on estime son bien seul, c’est de ne pas avoir de garde-fou et de s’obstiner alors que le marché ne répond pas. Cela pourrait aussi bien arriver avec une agence, car il n’est pas rare que les agents immobiliers rentrent des mandats au prix voulu par le propriétaire, mais eux savent très bien ce qu’ils vont devoir faire au bout de quelques semaines : vous demander de baisser le prix.
4. Sans agence immobilière
Il vous faudra passer environ 2 heures pour étudier le marché immobilier. Vous pouvez également demander à des agences immobilières de passer estimer votre bien et utiliser ces estimations pour fixer votre prix de vente. C’est sans doute la meilleure solution. Cela vous donnera une bonne idée des attendus du marché si jamais vous souhaitez jouer la carte du « on tente, on ne sait jamais ».
5. Estimer votre bien immobilier avec une agence
L’expertise locale est un atout majeur. Mais le besoin d’une agence ne se fait pas ressentir à ce stade de la mise en vente, étant donné que vous pouvez obtenir gratuitement le fruit de leur travail si vous ne voulez pas étudier le marché vous-même.
La préparation administrative
sans agence immobilière
L’expertise locale est un atout majeur. Mais le besoin d’une agence ne se fait pas ressentir à ce stade de la mise en vente, étant donné que vous pouvez obtenir gratuitement le fruit de leur travail si vous ne voulez pas étudier le marché vous-même.
1. Le dossier technique pour un appartement
Il faut réunir les pièces suivantes :
- Les diagnostics : le DPE, l’amiante (pour les logements construits avant 1997), l’attestation de superficie, le plomb (pour les logements construits avant 1949), les termites, le gaz (pour les installations de plus de 15 ans), l’électricité (pour les installations de plus de 15 ans), l’ERP (état des risques et pollutions), le bruit si le bien est situé dans la zone aéroportuaire.
- Nouveauté : pour la mise en vente d’une passoire thermique (lettres F et G jusqu’ici), un audit énergétique est obligatoire.
- Le titre de propriété
- Les cartes d’identité de tous les propriétaires
- Le règlement de la copropriété
- Les PV des 3 dernières assemblées générales
- Le carnet d’entretien de la copro
2. Le dossier technique pour une maison
Le titre de propriété
- Les diagnostics (voir ci-dessus, seule l’attestation de surface n’est pas obligatoire mais recommandée)
- Les cartes d’identité de tous les propriétaires
- En cas de non raccordement au tout-à-l’égoût : un diagnostic assainissement qui requiert le passage du SPANC.
- En cas de situation dans un lotissement, tout comme un appartement, il faut les statuts de l’ASL ainsi que les 3 derniers PV d’AG.
Il faudra être présent pour le passage du diagnostiqueur et prendre contact avec le syndic pour obtenir les documents. Réaliser cette étape sans agence requiert donc une disponibilité du propriétaire, du temps de recherche et de suivi pour obtenir le dossier obligatoire complet.
La préparation administrative
avec agence immobilière
C’est généralement à ce stade du parcours que l’agence immobilière commence à être utile. Certains propriétaires ont peur du cadre juridique ou ne se sentent pas assez experts pour interpréter les diagnostics. Les diagnostics peuvent parfois être déstabilisants alors qu’il suffit d’une petite intervention pour améliorer le résultat. N’étant pas toujours au fait ni « dans la partie« , les propriétaires se résolvent à appel une agence qui saura rectifier le tir, et s’aperçoivent qu’il est aussi bien utile de déléguer le temps passé à contacter les parties-prenantes.
La valeur ajoutée démarre ici, avec la sécurité juridique. La loi Alur et la loi Hoguet évoluent constamment et les agences immobilières sont obligées d’être informées et de tenir leurs clients informés également, dans le cadre d’un mandat de vente.
La commercialisation du bien
sans agence immobilière
Jusqu’ici, vous avez juste donné du temps et avez surmonté les premiers obstacles. Dans la commercialisation, il est question de temps, et potentiellement d’argent.
1. La mise en valeur du bien et les photos pour l'annonce
C’est la toute première phase opérationnelle. Là encore, le juge de paix sera le marché. Si vous avez bien travaillé, c’est-à-dire mettre votre bien au bon prix et faire une belle mise en valeur, vous devriez recevoir des appels. Il ne suffit pas de déposer une annonce pour qu’elle sonne, même sur un marché tendu. Ceci dit, les acquéreurs sont attirés par les annonces de particulier à particulier pour 2 raisons : ils pensent qu’ils vont faire l’économie de la commission agence + ils espèrent être confrontés en direct à des propriétaires flexibles ou influençables pour tirer la couverture à eux.
2. Présenter son bien
Tout le monde a déjà vu l’émission sur M6 qui arrive à vendre même les biens les plus atypiques qui trainent sur le marché. En réalité, le prix de vente a été revu et il y a eu un travail de home staging.
Si vous avez bien retenu la leçon, vous devriez savoir mettre vos pièces en valeur. Vous êtes sur le départ. Il est donc temps de désencombrer, dépersonnaliser, et ranger. Faire les petits travaux qui s’imposent, éventuellement repeindre les couleurs trop dissonantes. Et le faire avant de prendre des photos pour votre annonce.
3. Prendre des photos
Vous pouvez embaucher un photographe professionnel ou faire les photos vous-même. À savoir qu’à Nice et ses environs, les biens photographiés sans soleil ne sonnent pas. Cela veut dire que vous perdez des contacts potentiels si vous prenez vos photos par temps gris ou avec une mauvaise luminosité. Oui c’est dingue, mais c’est un fait !
Faire les photos soi-même, cela veut dire respecter les volumes, éviter de photographier toutes les pièces comme les couloirs, les WC. Vous serez limité sur les plateformes gratuites donc vous n’avez pas le droit à l’erreur.
Aujourd’hui, les smartphones grand angle font à peu près l’affaire, mais si vous n’avez pas d’appareil photo ou de smartphone récent, préférez contacter un photographe. L’impression visuelle c’est 90% de la réussite pour avoir des visites. Et même pour réussir la visite.
4. Rédiger et créer une annonce attractive
Vous avez une carte à jouer en tant que propriétaire : vous connaissez l’histoire de votre bien, vous pouvez mettre de l’émotion dans votre annonce. Et donner envie comme personne à des visiteurs de se déplacer chez vous. La plupart des agences immobilières négligent cet aspect et rédigent des annonces très classiques, juridiquement conformes, mais très sommaires.
5. Le choix des plateformes
Vous avez la possibilité en tant que particulier de diffuser sur Leboncoin, PAP et SeLoger gratuitement. Mais vous êtes restreint en nombre de photos. Vous pouvez aussi diffuser sur la marketplace de Facebook réseaux sociaux.
Vous devez savoir que vous allez avoir, si votre annonce sonne, beaucoup de curieux, et beaucoup de personnes non solvables. Les acquéreurs qualifiés font davantage confiance à SeLoger et à PAP.
Leboncoin et Facebook attirent vraiment n’importe qui.
La commercialisation du bien
avec une agence immobilière
Vous allez bénéficier d’une commercialisation professionnelle. Elle intervient à plusieurs niveaux, et est obtenue sans frais supplémentaires, généralement dans le cadre d’un mandat de vente exclusif (c’est-à-dire quand vous ne confiez votre bien qu’à une seule agence, qui offre alors des prestations supérieures).
1. La mise en valeur du bien et les photos
Un agent immobilier sait désencombrer une pièce et connaît les attendus des clients. Il vous indiquera tout ce qu’il faut faire pour améliorer votre bien. Parfois, il aménage lui-même les pièces lors de la prise de photos car il a l’œil et veut apporter une perspective et du volume.
La prise de photo se fait avec un appareil professionnel. Aujourd’hui, certaines agences ont même des scanners de pièces qui créent ensuite une visite virtuelle ainsi que des plans côtés quasiment au centimètre près.
Sur les biens de luxe, ils paient un photographe professionnel ainsi qu’un vidéaste. Le format vidéo est aussi très apprécié.
Le home staging est une prestation qui est incluse dans un mandat exclusif selon la valeur du bien. Cette prestation n’est pas proposée systématiquement. En revanche, il est possible de réaliser des projections 3D pour des biens non rénovés. La prestation est souvent incluse dans le cadre d’un mandat exclusif.
70 % des acheteurs trouvent plus facile de prendre une décision lorsqu’ils peuvent explorer un bien en 3D immersive.
2. L'annonce et le choix des plateformes
L’annonce misera tout sur les visuels. Si le texte ne vous convient pas, vous êtes libre de contacter l’agence pour le faire modifier. Le choix des plateformes est considérablement élargi et inclut par exemple BienIci qui est plébiscitée par les acquéreurs pour son expérience utilisateur (géolocalisation dynamique, facilité d’utilisation..).
Les professionnels ne sont pas limité en nombre d’images. Ils peuvent inclure des vidéos, des visites virtuelles, des projections 3D. Vous bénéficiez d’une diffusion ciblée et optimisée pour maximiser la visibilité de votre bien.
3. Réussir son annonce du premier coup
Il doit y avoir un effet « première fois » avec une annonce. Certains acquéreurs connaissent parfaitement le listing des biens car ils cherchent depuis un moment. Quand un bien est paru en premier avec de vilaines photos, si le bien réapparait avec de belles photos plus tard, on perd le segment de clients qui est en attente car ils ont eu le temps d’analyser les défauts du logement. On ne peut toucher que les nouveaux. C’est là que les outils professionnels comme la 3D peuvent avoir un impact. Pour permettre aux gens de se projeter et effacer une mauvaise première impression.
De même, si un bien parait partout, à différents prix, les acquéreurs vont tout de suite aller vers le moins disant et vont tenter une approche par le prix qui n’amène rien de bon pour la négociation.
Ici, vous réalisez une économie d’argent (budget pub, budget photo, budget projection 3D, budget plans), une économie de temps, et une sauvegarde des clients actifs potentiels.
Les visites sans agence immobilière
Vous n’imaginez pas le nombre de ventes qui sont sabotées par les propriétaires. Un faux pas, un mot en trop, et la vente capote. Les acquéreurs cherchent l’erreur, ils partent du principe que vous avez quelque chose à cacher. Ils vont fouiller et vous mettre en porte-à-faux.
Le bruit chez les voisins, le méchant voisin du 2ème, le ménage dans les parties communes qui laisse parfois à désirer. Ça peut venir de n’importe où.
Mais souvent, ça vient d’une tentative de trop valoriser le bien. On met le paquet et on en devient moins crédible.
Les gens vont vouloir venir plusieurs fois, à différents moments de la journée : en pleine lumière, le soir… Il faut être très disponible pour gérer les visites. Week-end et semaine. C’est un sacerdoce.
Le véritable conseil que l’on peut donner : triez à l’entrée. Vérifiez que le projet des visiteurs est fondé, s’ils sont dans une phase active de recherche et surtout, surtout, s’ils sont finançables.
Cette enquête, c’est aussi du temps. Il ne faut pas ouvrir votre porte à tout-va. Et idéalement, il faut essayer de faire en sorte que les visiteurs se croisent.
Les visites avec une agence immobilière
Ce n’est pas pour rien que les agents immobiliers demandent aux propriétaires de ne pas être présents lors des visites. Ils savent que la vente peut tomber, même en étant de très bonne volonté et avec de très bonnes intentions.
Les acquéreurs vont pouvoir poser des questions parfois jugées impertinentes pour les propriétaires, mais aller au bout de leur démarche. Les agents sont disponibles, et leur agenda est largement occupé par les visites. Ce n’est pas « quand ils auront le temps« .
De plus, ils savent rassurer, inspirer, projeter et minimiser l’impact de certains mauvais éléments (non pas en mentant mais en apportant des solutions à des problèmes dont l’importance est souvent surestimées).
Ils sont crédibles. Plus que les propriétaires. Car leur réputation dépend de la qualité des informations transmises et des solutions qu’ils vont aborder.
La négociation sans agence immobilière
Rares sont les biens sur lesquels les offres pleuvent. Évidemment cela arrive, et c’est alors l’offre au prix qui remporte la mise. Dans la plupart des cas, on travaille chaque offre au corps. Les propriétaires ayant plus à perdre que les acquéreurs qui peuvent tout simplement se retirer sans perdre une plume à ce niveau de la vente.
Parfois, les acquéreurs arrivent avec des offres presque insultantes pour un propriétaire. C’est alors que la gestion des émotions et la personnalité comptent. Mais si ce n’est pas votre métier ou une habitude de négocier, vous pouvez vite être épuisé nerveusement.
Colère, friction dans le couple, mauvais traitement des informations, et la vente capote.
Il y a bien-sûr quelques techniques de pro que vous pourriez utiliser. Cela fera sûrement l’objet d’un prochain article 😉
La négociation avec une agence immobilière
L’agence fait tampon et le fait bien. En préservant les intérêts des parties, en rassurant et en fixant des limites. Les intentions des acquéreurs sont connues. Le montant du financement aussi. Et le montant de vente attendu également. Tout devient une opportunité quand on connaît le jeu complet. On parle souvent de charge mentale : c’est ici que l’agence immobilière joue son meilleur rôle. Préserver le prix de vente tout en offrant des garanties au vendeur et à l’acquéreur.
Si les agences n'étaient pas utiles, elles auraient disparu depuis longtemps...
L'après-vente sans agence immobilière
C’est à partir de l’acceptation de l’offre, qui doit être faite de manière écrite, qu’il faut se hâter. Car c’est le notaire qui rédigera le compromis de vente. Et c’est uniquement à compte de la signature du compromis que le délai de rétractation courra. À savoir 10 jours durant lesquels l’acquéreur peut se retirer sans frais. 10 jours si le compromis est remis en main propre, ou 10 jours à compte de la réception du courrier recommandé.
Ce qu’il risque de se passer, c’est que le notaire va devoir monter le dossier (que vous aurez bien fait de préparer en amont pour lui transmettre un maximum de pièces sans perdre de temps). Puis demander un pré état daté au syndic, ce qui prend du temps. Puis trouver un créneau disponible pour tous et rédiger le compromis.
Cela veut dire qu’en général, il peut se passer plus d’un mois entre l’offre acceptée et le compromis. Chaque jour passant, la vente peut sauter. Elle n’est pas vérouillée juridiquement.
Le délai ne dépend pas que du notaire mais bel et bien aussi du syndic, qui n’aime pas du tout sortir des pré états datés car il a des milliers d’urgences à traiter. Vous payerez d’ailleurs pour cette prestation. Comme vous payerez pour l’état daté à joindre à l’acte authentique.
C’est à partir de l’acceptation de l’offre, qui doit être faite de manière écrite, qu’il faut se hâter. Car c’est le notaire qui rédigera le compromis de vente. Et c’est uniquement à compte de la signature du compromis que le délai de rétractation courra. À savoir 10 jours durant lesquels l’acquéreur peut se retirer sans frais. 10 jours si le compromis est remis en main propre, ou 10 jours à compte de la réception du courrier recommandé.
Ce qu’il risque de se passer, c’est que le notaire va devoir monter le dossier (que vous aurez bien fait de préparer en amont pour lui transmettre un maximum de pièces sans perdre de temps). Puis demander un pré état daté au syndic, ce qui prend du temps. Puis trouver un créneau disponible pour tous et rédiger le compromis.
Cela veut dire qu’en général, il peut se passer plus d’un mois entre l’offre acceptée et le compromis. Chaque jour passant, la vente peut sauter. Elle n’est pas vérouillée juridiquement.
Le délai ne dépend pas que du notaire mais bel et bien aussi du syndic, qui n’aime pas du tout sortir des pré états datés car il a des milliers d’urgences à traiter. Vous payerez d’ailleurs pour cette prestation. Comme vous payerez pour l’état daté à joindre à l’acte authentique.
L'après-vente avec agence immobilière
C’est là que bien choisir une agence immobilière prend tout son sens. À Nice, seules 10% des agences immobilières rédigent leur compromis en interne. Donc 90% des agences ne vous évitent pas cette attente préjudiciable. Chez ImmoVendu, nous rédigeons le compromis à l’agence, et nous vous faisons gagner de 4 à 6 semaines sur la vente.
Évidemment la vente ne s’achève qu’à la signature de l’acte authentique. Mais le suivi doit être fait tout du long pour obtenir le reste des documents obligatoires. Y compris l’état daté. C’est le rôle du notaire qui peut largement être initié par l’agence immobilière, cette dernière ne voulant pas faire trainer la situation.
Les honoraires d'une agence immobilière
Ils sont souvent portés à la charge du vendeur, car cela permet à l’acquéreur de les faire financer par la banque. S’ils sont à la charge de l’acquéreur, la banque ne les financera pas. En revanche, les frais de notaire ne s’appliqueront que sur le prix net vendeur. Donc moins de frais de notaire à payer (majoritairement constitués d’impôts et de taxes).
Ils varient selon les agences, et selon le niveau de prestation d’un bien. Il est évident qu’un propriétaire avisé peut vendre sans agence s’il est disponible, qu’il sait négocier, qu’il connaît le parcours juridique et connaît la valeur de son bien. Dans ce cas précis, une agence immobilière n’a plus aucune valeur ajoutée et que les honoraires sont toujours trop élevés.
Pourquoi choisir une agence immobilière ?
La valeur ajoutée d’une agence est vraiment valable quand on ne veut pas du tout s’occuper de cette charge. Par manque de temps, d’expertise. Mais beaucoup de ventes ne sont pas de longs fleuves tranquilles : extensions sans permis, combles aménagées sans déclaration, copropriété endettée, autant de cas de figure où les professionnels deviennent une nécessité.
1. Les avantages à passer par une agence :
Il y a de nombreux avantages à passer par une agence quand les choses ne sont pas tout à fait carrées. Voici les principaux avantages pour vendre avec une agence :
- Gain de temps considérable et accompagnement personnalisé
- Expertise professionnelle du marché local
- Services de professionnels pour la mise en valeur du bien
- Transaction sécurisée avec garantie de sérénité
- Marketing immobilier optimisé et visibilité maximale
- Conseiller immobilier dédié pour éviter les tracas
- Simplifier la vente et accélérer le processus
Le choix du mandat de vente
Là aussi, il y a de plus en plus de choix : mandat exclusif sans engagement, avec engagement, mandat simple. Choisir la meilleure agence immobilière et opter pour un mandat exclusif vous garantit généralement de meilleurs services et une attention particulière pour vendre votre maison ou vendre un bien immobilier rapidement.
Conclusion : vendre avec une agence
un choix intelligent
Vendre sa maison ou son appartement sans agence peut sembler économique au premier abord, mais les risques liés à la vente et les mauvaises surprises peuvent rapidement transformer cette économie en perte. Une agence immobilière professionnelle vous fournit une évaluation juste, vous aide à obtenir le meilleur prix tout en vous offrant une transaction sécurisée.
Avec ImmoVendu, vous bénéficiez de l’expertise d’un réseau local qui connaît parfaitement le marché niçois. Notre promesse : vendre rapidement en 30 jours ou nous vous remboursons nos frais de vente. C’est ça, la garantie d’une meilleure agence immobilière !
Vous avez un projet de vente immobilière à Nice ? Notre équipe d’experts locaux est à votre disposition pour une estimation gratuite et vous aider à vendre votre bien immobilier dans les meilleures conditions. Contactez-nous dès aujourd’hui pour découvrir pourquoi choisir une agence immobilière comme ImmoVendu fait toute la différence !
